原标题：地产销售潜在空间还剩多少？

房地产作为国民经济的重要组成部门，很长一段时间以来，承担着稳增长的关键作用，但由于资金和疫情等多方面条件的约束，近来地产已成为经济增长的拖累项。更有部分观点认为，我国人口增速的放缓叠加老龄化程度的提升，使得疫情前地产销售的水平已经难以为继，削减20%的销量恐怕将成为疫情后的常态。那么，我国地产销售究竟还剩多大空间？是否还能回到疫情前的水平？本报告对此进行展开分析。

概要

现状：短缺明显缓解，舒适尚存距离。从住房总量上来看，过去我国住房短缺的现状已有缓解，但也并不算充裕。城市人均住房间数在七普时，才刚刚接近于1，而城镇人均突破1间房。央行调统司的数据对我国居民住房短缺缓解的事实也有印证，其统计表明我国户均拥有住房1.5套。而伴随着住房拥有率逐渐饱和，我国居民住房条件也在持续改善。从五普到七普，我国居民城镇户平均住房建筑面积由不足70平方米/户升至超过100平方米/户，增长了接近50%。不过，七普时期城镇人均住房使用面积大体上能够接近，但还未达到舒适标准的下限，而城市人均住房使用面积距舒适标准还有一定距离。

比较：住房面积偏低，空间错配突出。从国际比较来看，在相同的人口密度之下，我国人均住房面积明显偏低。人均住房面积和人口密度呈负相关，而我国人口密度明显低于日本和韩国，从这一角度来说，我国人均住房面积相对于人口密度而言明显偏低。从人均住房间数来看，我国约为1.2间/人，也明显低于OECD国家的平均水平，这意味着我国居民的居住条件还有不小的改善空间。此外，住房存量的结构错配问题在我国可能也较为突出，表现为住房空置率水平不低。对于住房空置现象，过去大家的视角集中于住房保有情况的不平衡，但其实，这在很大程度上也和住房的区域错配有关，即购房需求无法在居住地被充分满足。

趋势：潜在需求中枢15亿平米。虽然我国住房存量规模已然较大，但是发展不平衡不充分的问题也很突出，因此，居住条件改善的空间依然存在。首先，我国城市化进程仍在进行和深化。相较于发达经济体的相似发展阶段，我国城市化水平依然有待提升。而我国户籍人口城市化率和常住人口之间也存在显著割裂，两者逐步弥合同样会释放需求空间。其次，人口向大城市集中的趋势将会进一步延续。不论是以第一大城市人口占比看，还是以人口超过100万的城市群人口占比来看，我国都要远低于发达经济体水平，而人口集中会凸显住房供需矛盾。第三，我国每年住房更新的需求同样不小。根据七普数据，我国只有不到30%的家庭居住在修建时间十年以内的住宅中，并且，仍有35%左右的家庭居住的还是上个世纪修建的住宅。分地区来看，东部住房比中西部更老。最后，随着我国结婚人数下降，生育率降低，我国家庭规模也在不断缩小，七普相比于六普时期，一人户占比提升近10个百分点，一人户和二人户家庭逐渐成为主流。我们对中期（到2025年）住房需求空间的测算结果表明，按照相对保守的估计，每年对应的住宅面积需求约在13亿平方米，乐观估计下则有17亿平方米左右。根据中性假设来看，每年约15亿平方米的住宅面积需求，意味着地产销售的潜在中枢在2025年前依然能够维持，不至于出现快速滑落。

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现状：短缺明显缓解，舒适尚存距离

在讨论住房需求空间之前，我们有必要大体了解下我国居民的住房情况。从住房总量上来看，过去住房短缺的现状确实已经得到很大程度的缓解，但也并不算十分充裕。

城市人均住房间数刚刚接近于1。从五普（2000年）、六普（2010年）到七普（2020年），我国城镇人均住房间数自0.77间/人升至0.93间/人，再到1.06间/人，已经突破人均一间房，表明从城镇住房角度来看，供需条件大体平衡。不过，这主要来自于镇一级的贡献，七普时其人均住房间数已达到1.18间/人，而城市人均住房间数在七普时，才刚刚接近于1。

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住房拥有率逐渐饱和，居住条件持续改善。央行调统司的数据对我国居民住房短缺缓解的事实也有印证，其在报告中指出，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。而伴随着住房拥有率逐渐饱和，我国居民住房条件也在持续改善，表现为居住面积的提升。从五普到七普，我国居民城镇户平均住房建筑面积由不足70平方米/户升至超过100平方米/户，增长了接近50%。特别值得一提的是，城市户均住房建筑面积在七普时也突破了90平方米/户。

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