近日，据中登网（中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统）显示，金地集团旗下的北京金地格林物业管理有限公司出现了几笔应收账款融资的展期。担保权人均为深圳前海联易融商业保理有限公司。

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资料显示，北京金地格林物业管理有限公司成立于2005年4月，为金地集团北京区域地产下属公司，公司董事长为陈楠。

遭遇股债双杀 年内已无到期债券

10月19日，中证登大幅度下调了金地集团旗下多只债券的标准券折算率。其中，“21金地04”标准券折算率从前个交易日的0.09下调为0.04，幅度达到-55.56%；“16金地02”下调幅度为-30.77%；“21金地03”下调幅度为-28%，“20金地01”下调幅度为-11.9%，

就在此前一天，金地集团遭遇债券大跌。10月18日，“21金地04”收跌52． 2%，“21金地03”盘中跌幅超过31%，盘中二次临停，收跌28.6%。

据上交所公告，“21金地03”上午交易出现异常波动，跌幅超过20%，上交所决定自2022年10月18日11时08分开始暂停“21金地03”交易，自2022年10月18日13时08分起恢复交易。

10月13日，金地集团曾高调公告，旗下债券“15金地01“本息合计约28.4亿元，已经如期还款。金地集团强调，该笔债券兑付完成后，年内到期的公开债已经全部兑付，今年已无到期公开债务。但当天金地集团的股价大跌6.55%；10月14日，金地集团旗下“16金地02”更是暴跌了47%。

不仅是债券价格的大跌，金地集团近期的股价也较为疲软，截至20日收盘，在近20个交易日内，公司股价下跌20.21%。面对股债价格双双走低，金地集团于18日晚发布《关于公司近期生产经营情况的公告》。一般而言，房企会固定披露每月的房地产销售数据，金地也是如此，但就生产经营情况发布公告却较为罕见。在外界看来，金地此举更像是安抚市场情绪。

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该公告称：进入2022年下半年，公司销售情况逐月向好。9月实现签约面积110.7万平方米，同比上升12.78%；实现签约金额227.0亿元，同比上升7.05%。1-9月公司累计实现签约面积706.4万平方米，累计实现签约金额1630.8亿元。截至9月底，公司共新增土地储备171万平方米，总投资额达220亿元。

虽然金地集团今年9月的销售额出现回升，但1-9月的累计签约面积仍同比下降33.51%，累计签约金额同比下降了28.69%。对比同行，金地销售额降幅还不算很大。

相较于出险房企无力偿还资金的窘境，金地在今年连续多次完成境内外公开市场到期债券的兑付，包括兑付公司债券本息83.39亿元人民币、境外债券本息4.62亿美元、中期票据本息15.76亿元人民币。

上述公告再度强调：截至公告日，公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及中期票据。截至9月底，公司的银行授信规模将近2700亿元，剩余可用银行授信规模将近1780亿元。其中，2022年获得银行新增授信额度超过200亿元。

此外，从今年7月底起，为维护公司债券价格的稳定，金地子公司以市场化方式在二级市场购买公司债券和资产支持证券，首期规模不超过10亿元。截至10月14日，累计购买金额约为1.64亿元。

年内仅完成一笔中票发行 发债规模下降

2021年底至今，政策对优质房企的融资利好不断。今年5月，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。后来，新城控股、旭辉控股也入选“示范房企”。5家房企相继完成了债券发行。

到8月，政策力度加码，监管机构计划通过指定国有企业担保和承销示范房企的人民币债券新发，为这些房企提供流动性支持。由国有增信机构中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展效力更强的“全额无条件不可撤销连带责任担保”。试点企业包括龙湖集团、金地集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、远洋集团、美的置业、滨江集团等。

之后，龙湖集团、碧桂园、旭辉控股、新城控股、美的置业相继完成了中债信用担保的人民币发债计划，并且，已有企业计划进行第二轮发债。但不知是何原因，金地集团、远洋集团、滨江集团在这方面一直没有动静。

票据方面，今年2月23日，金地集团完成2022年第一期中期票据17亿元人民币的发行。该期中期票据产品简称为“22金地 MTN001”，发行规模17亿元，发行期限3年，发行利率为3.58%，到期日为2025年2月23日。

今年5月18日，金地集团拟发行2022年度第二期中期票据更新状态为完成注册，该债券注册金额65亿元，本期发行金额20亿元，发行期限3年期。但时至今日，该中期票据的发行一直没有下文。

据Wind数据统计，截至10月20日，金地集团今年以来发行了多笔证监会主管ABS，加上前述17亿元的中期票据，合计约为65.31亿元。而在2021年，金地集团发行各类公开市场融资(包括一般公司债、证监会主管ABS、一般中期票据、海外债、交易商协会ABN)约为292.43亿元，今年的融资降幅明显。

可自由支配资金超450亿 明年200亿债券到期

金地集团虽然遭遇股市与债市的双重考验，但“三道红线”指标仍是绿档达标。金地集团在2022年中报中称：“公司多年来坚守稳健的财务政策，杠杆水平持续保持合理低位，在面对行业下行的冲击时，切实保障了自身的财务安全。公司始终高度重视现金流管理，紧抓销售回款，常态化压力测试，为公司发展留足安全边际。”

中报数据显示，截至2022年6月末，金地集团有息负债合计1293.21亿元，其中，银行借款占比为55.50%，公开市场融资占比为41.64%，其他融资占比为2.86%；债务融资加权平均成本为4.54%；长期负债占全部有息负债比重的68.43%。对比2021年年报数据，上述指标均变化不大。

截至2022年6月末，金地集团货币资金余额约648亿元，与年初持平；剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.38倍，较2021年年末的1.40倍略有下降。按照10月18日金地发布的公告中称的“能自由支配的资金比例超过70%”的说法，可自由支配的资金超过453.6亿元。

前述债市行业人士称，虽然金地今年已无到期的公司债及中期票据，但2023年的到期规模依旧不小。根据Wind数据统计，截至10月20日，金地集团各类存续公开市场融资(包括一般公司债、证监会主管ABS、一般中期票据、海外债、交易商协会ABN)余额约为467.36亿元，其中，2023年年内到期的有约206.21亿元。

国内评级机构联合资信在今年6月22日发布的跟踪评级报告中称，跟踪期内，金地集团规模继续增长，存续项目充足且质量较好，财务政策相对稳健。同时，也关注到2021年以来房地产行业融资及销售压力增大，金地新开工及拿地规模大，未来项目去化及回款将受到一定影响，合作项目对公司管理能力要求高以及公司存在一定的外部融资需求等因素对公司信用水平带来的不利影响。考虑到金地集团在行业地位、业务模式、盈利能力及股东背景等方面所具备的优势，公司对现有存续债券余额的偿还能力极强。

标普在7月26日则将金地集团及其子公司辉煌商务有限公司的展望从“稳定”调整至“负面”，确认金地集团的长期发行人信用评级为“BB”，辉煌商务有限公司的长期发行人信用评级为“BB-”。标普将展望从稳定下调至负面，因为其预计至2023年，金地集团的合同销售额将在利润率受到压缩的情况下保持疲弱，导致EBITDA下降，杠杆率上升至5.0倍。

本文来源：中新经纬、中登网、地产资管界

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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