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地产股，走势太稳定了，一直崩。

而且，今天是无差别崩。

早盘，龙湖跌超40%，绿城跌超17%，央企保利也触及跌停，万科和招商蛇口盘中均跌超8%……

到下午，也没有神秘力量出现。

龙湖领跌，吴亚军要退位的消息，冲击挺大，不过后来反弹了，收跌24%。

敏捷、绿城中国跌幅超11%，建发国际、碧桂园跌近10%。

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老实说，民营房企股价下跌，不稀奇了。

但是今天，保利、华发、万科、招商蛇口这些央国企也彻底崩了，就有点稀奇了。

为啥会这样？先关注一下猫崽~

猫崽结合最近的消息面，归结起来有两个主要原因。

一个是被重提的“地产新模式”，另一个就是央国企的三季报很拉胯。

先说说“地产新模式”，来自央行行长易刚昨天一早发布的金融工作报告，关于房地产，提到几点表述。

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在总结“2022年金融工作主要进展及成效”一节中提到，有序处置高风险企业集团。推进海航集团、方正集团、忠旺集团等重点集团金融风险处置取得积极进展。

这一句的重点，很明显，恒大没有被点名，说明恒大的风险处置工作还没有取得积极进展。

“三是妥善化解房地产金融风险。推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求，校正过度避险行为，推动个人住房贷款利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。”

这是央行第一次正面谈到“校正过度避险行为”，具体是指什么，懂的都懂。

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而在“下一步工作考虑”一节中，关于房地产的表述，则是

防范大型企业债务风险。保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。

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前面几句都是之前的老话了，比较少见的是：“推动建立房地产发展新模式”。

这个“地产新模式”到底是什么，他没说。

反正就是，旧模式不行了，要建立新模式。

旧模式是什么？这个问题很好回答——高周转，高杠杆，高负债，高利润模式。

新模式可以是什么？我们大胆猜测：

第一是租售并举，多搞租赁住房，搞REITs（资产证券化）。

第二是，从搞增量到搞存量，虽然未来新房市场会逐渐减少，但是现存的海量房子，要整形要运营，是个市场。

第三是代建。开发商变建筑商，房地产变制造业。（还有什么新模式，欢迎评论区讨论~）

不过，目前房企基本还是旧模式，没啥人搞出新模式来，所以得跌。

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漫画 说财猫绘

除了新模式，另一个关键，就是三季报了！

本以为，民企不行后，央国企将坐收渔翁之利...结果...

上周我们写了一篇这下可好，不仅中海，招商、保利、万科无一例外。

以前民企被狙击，倒了一大片，现在央国企等龙头开发商业绩，都不太行了。

是骡子是马，拉出来溜溜，结果发现是骡……

01.招商蛇口：三季度收入净利双跌

上周，我们计算了中海的收入为175.2亿元，下跌59%，利润就更……

对比一下，招商蛇口三季度的收入319亿元，跌幅14%，归母净利10.7亿元，跌幅49%。

至此，前9月累计归母净利润下滑53%。

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02.保利：第三季度归母净利润跌超30%

同样，保利第三季度，保利营收456.53亿元，跌幅5.82%，归母净利22.68亿元，跌幅30.96%。

由于第三季度拖后腿，保利1-9月累计的归母净利润整体下滑3.61个点。

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02.万科：第三季度归母净利跌14%

和前面几家比，万科跌幅相对较小，也相对较稳，归母净利跌超14%。

1-9月，万科累计的归母净利润同比还增长2个点。

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净利润排序：

万科（48亿）>保利（22亿）＞中海（扣非18亿）>招商（11亿）。

我们在这几家龙头的表述中，都找到了利润下滑的原因，不外乎毛利率下跌。

受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，今年房地产开发业务的结算毛利率出现不同程度的下跌。

也就是以前拿地贵，现在卖不动了。比如万科扣除税金及附加后的毛利率跌了两个点（至16.7%）。

连龙头开发商企业都不赚钱，大面积的垮塌，已经敲响警钟。

企业营收利润缩水，个人财富也如此。

30年贷款买的房子价值也会缩水，今年股票超过一半的股价都腰斩了。

确实要重新看待这个新时代了……