王文华

近日，政策密集出台，打破了房地产行业的冰封时刻，在冬日里送来了暖阳。

11月23日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从开发贷款、信托贷款、债券融资等方面全面支持房地产融资。

上述政策正是此前被热议的“金融16条”，这次是正式公开，通过官网进行了公示，靴子正式落地。

《通知》发布后，两天内，六大行陆续行动，向17家头部房企提供万亿元授信，给房地产行业注入强心针。

银行万亿授信援驰

11月23日，中国银行、交通银行向万科提供2000亿元意向性综合授信额度；交通银行向美的置业提供不超过200亿元意向性授信额度；中国银行、农业银行、交通银行与中海发展、华润置地、万科、龙湖、金地、美的置业签署战略合作协议，在房地产开发贷款、并购贷款、个人住房贷款、供应链融资等业务领域展开全方位的业务合作。

11月24日，中国工商银行与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家房企以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

同日，中国邮储银行与碧桂园签订长期战略合作关系，为碧桂园提供不超过500亿元意向性授信额度。有消息称，中行也将与碧桂园签约，三家国有大行给予碧桂园总授信额度将超千亿元。

此外，建设银行也于24日与8家房企签订协议，就房地产金融、住房租赁业务、综合金融服务、共同防范化解风险等方面展开全方位合作。这8家房企分别为中国交通建设、龙湖、越秀、万科、首开控股、美的置业、合生创展、大华集团。

统计显示，两天内，共有6家国有银行出手，与17家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度合计为1.28万亿元。

24日，银保监会相关部门负责人表示，目前六家国有大行围绕“十六条”监管政策，专题研究细化措施，进一步加大工作力度，积极促进房地产市场平稳健康发展。合理区分项目子公司风险和集团控股公司风险，建立区域优质房企“白名单”，对于暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排。优化和扩大现有授信审批“绿色通道”模式适用范围，在落实相关政策的前提下，对于重点客户、重要项目采取绿色通道形式加快审批和发放。

受多重利好消息影响，11月24日港股内房股和A股房地产股纷纷上涨，碧桂园盘中上涨最高超过20%，多只碧桂园债券也出现大涨。

优质房企拿到“速效救心丸”

据了解，银行贷款的流程是，先进行授信，获得期限内的贷款额度，与房企签署战略协议，就是确认这种授信的额度。然后，在实际贷款投放时，再根据贷款准入要求、风控要求，确定是否实际投放。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，授信也好。战略也好，并不意味着贷款投放，授信额度可以不完成，但没有额度是无法放贷的。

此外，实际投放贷款时，除了按揭贷款外，开发贷、并购贷、保函置换、承销债券等，都需要合格抵押物、足额保证金之类的保障措施。

李宇嘉认为，对于优质房企，上述条件都是具备的，即便需要落实新的担保，也有地方政府的反担保措施，或中债增的增信等，但是，对于非优质企业，或难以提供上述保障措施的，获得实际的贷款应该比较难。

从近两日六大行提供授信的房企名单看，这些企业几乎都是头部优质房企，均未发生债务风险。

克尔瑞地产研究此前表示，流动性支持政策表面在“救”，实则核心仍在于“稳”，支持资金将优先流入相对比较优质、稳健的民营房企，这部分企业得以率先企稳，以免风险继续蔓延，短期内政策惠及面有限，多数民营房企融资仍不乐观。

据克尔瑞数据监测，年内24家典型民营房企债务到期仍超过800亿元，明年上半年也是偿债高峰期，流动性对民营房企来说紧迫性不减。

国金证券表示，预计后续将有更多央国企和优质民营房企获得各大银行的授信。需要注意的是，银行授信的提取是和房企业务体量同步的，且保函置换和保交楼借款等也会占用授信额度，新增授信能一定程度缓解房企的现金流压力，而房企未来的持续拿地发展仍然需要靠自身经营性现金流的支撑。

稳地产融资或“三箭齐发”

据消息人士称，之前就有确认的消息，六大行在四季度要各自投放不低于1000亿的资金，但由于房地产市场比较悲观，加上债务风险有蔓延的预期，以及地价和房价都在下跌，所以实际投放仍旧较为谨慎。央行16条发布后，紧接着落实16条的全国商业银行会议，事实上对于上述任务进行了分解和落实，也就是各家银行都要行动起来。

11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置等方面发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。

会议强调，拟向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”再贷款；加大对优质房企内保外贷业务的支持力度；将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年；按照市场化、法治化原则，向优质房企出具保函置换预售监管资金；通过与优质房企建立战略合作关系等方式实现长期合作共赢；支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期；用好民营企业债券融资支持工具支持民营房企发债融资。

2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。

除了上述信贷方面的政策支持外，“第二支箭”即民营企业债券融资支持工具也在扩容。11月23日，中债增进公司出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。

本次对龙湖集团等3家民营房企出具信用增进函，是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务，标志着政策框架下增信项目的快速扎实落地。截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。

11月21日，金融街论坛上，中国证监会主席易会满表示，当前，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

据了解，第三支箭是民营企业股权融资支持工具。人民银行将推动由符合规定的私募基金管理人、证券公司、商业银行金融资产投资公司等机构，发起设立民营企业股权融资支持工具，由人民银行提供初始引导资金，带动金融机构、社会资本共同参与，按照市场化、法治化原则，为出现资金困难的民营企业提供阶段性的股权融资支持。

中邮证券表示，目前来看，今年支持民企融资的工具不断推出，本轮基本形成稳地产融资“三箭齐发”的态势。优质房企在获得信贷、债券融资之后，客观上存在降杠杆需求。2022金融街论坛上提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。