本文来源：时代财经 作者：余思毅

11月28日，证监会网站发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，决定在股权融资方面调整优化5项措施(业内简称“新五条”)，并自即日起施行。

据悉，“新五条”包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用等。

“此次政策明确了‘支持房地产企业股权融资’，本质上就是‘第三支箭’已经射出。”易居研究院智库中心研究总监严跃进11月28日对时代财经指出。

近日政策频吹暖风，就在本月上旬，11月8日，交易商协会官网发文表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，业内把这一举措定义为“第二支箭”。“第二支箭”落地次日，地产股高涨。

严跃进指出，“第三支箭”相比“第二支箭”的优势在于，其不会直接增加房企的负债规模，同时也依然可以为房企融资提供充足的渠道。

在严跃进看来，“第一支箭”即信贷投放、“第二支箭”即债券融资、“第三支箭”即股权融资的工作已经到位。三箭齐发，充分说明“救市先救企”，为房企后续融资等创造了非常好的空间和机会。

对于市场提出的疑问，“新五条”真的能救房企吗？诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱11月28日对时代财经称，在行业资金偏紧的背景下，对民营房企的融资支持有着重要作用，有利于提升行业的信心，有助于房地产市场活跃度的提升。

不过王小嫱提到，对于房地产市场来说，不仅供应端面临资金压力，需求端对于未来的收入预期降低也是阻碍市场恢复的原因之一，市场加速恢复需要供需两端的政策支持。

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“五管齐下”改善房企资产负债

在答记者问中，证监会表示，“新五条”的制定就是为了“积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度。促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘”。

就“新五条”开宗明义提到的“改善资产负债表”，近期中央层面早有信号释出。

11月22日，国务院常务会议召开，明确努力改善房地产行业资产负债状况。11月21日，证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上的主题演讲也表示，“支持实施改善优质房企资产负债表计划……，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出“三道红线”指标——即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，于2021年1月1日全行业全面推行。在实施的两年里成效显著，三道红线对房地产行业有着深远的影响。

王小嫱指出，当前房地产行业的资金压力大，流动性不足，改善资产负债表也显得尤为重要，从而增强现金流的流动性，提高资金使用效率。

具体看“新五条”，第一条恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。严跃进指出，此处明确了对房企重组上市落实了宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产。其对于目前暴雷企业和优质房企都有较好的优势。其中暴雷企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，而对于优质房企来说，则有收购或控制此类企业的机会。

“重组上市工作重启，也是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。”严跃进称，在重组上市方面，其提及了“同行业、上下游”整合，实际上也使得建筑类等企业获得重组的机会。此类逻辑下，房地产背后的资源会有加速整合的过程，同时促使债务问题在重组中顺利化解。

第二条则是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。对此严跃进解读，再融资属于上市公司IPO后的新的融资方式，有别于目前类似交易商协会推出的第二支箭的模式。尤其是房企获得了非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临认筹不足的尴尬。

第三条涉及调整完善房地产企业境外市场上市政策。在严跃进看来，此次政策实际上为房企到港股市场上市，以及既有上市房企进行再融资开辟了新窗口。

严跃进指出，过去一段时间，港股市场对于房企管控较为严厉，尤其是过去两年一些港股房企规模偏小，引起了投资者的质疑。而在目前内地融资政策放松的情况下，对于此类房企后续上市，势必会有更大的政策支持。

第四条提出进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。“REITs的创新属于今年较新的内容，但过去比比较聚焦在保障性租赁住房领域。”严跃进称，REITs产品运用得好，有助于后续投资者较好地进入房地产项目投资和退出。各地在传统的纾困基金、专项基金、配套资金等基础上，要充分研究REITs在盘活房企存量项目方面的作用。

第五条则是积极发挥私募股权投资基金作用。严跃进认为，私募股权投资基金是房企快速融资、支持重点项目发展的资金来源。此次明确开展不动产私募投资基金试点，对于此类私募投资机构来说无疑释放了较好的机会。

“同时此类资金后续允许投放到存量住房地产和商业地产等领域，其实很明显，其属于对目前存量债务和存量资产盘活的重要策略。”严跃进补充道。

信贷支持、债券融资、股权融资“三箭齐发”

早在2018年，央行行长易纲接受媒体采访时就提到过，央行会同有关部门从债券、信贷、股权三个融资主渠道，采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径，推动解决民营企业和小微企业融资中存在的堵点、梗阻和瓶颈问题，切实疏通货币政策传导机制，打通“最后一公里”。

三支箭的组合也在近期悉数落地。

早在2018年，人民银行持续引导金融机构加大对民营企业的信贷支持，通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等方式，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适当的资金。彼时，信贷支持是视为“第一支箭”。

11月8日，政府射出了“第二支箭”，具体方式为，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。“第二支箭”被概况为债券融资。

现如今，“第三支箭”也就是关于股权融资的举措落地。而且就在答记者问发布不足4个小时，11月28日晚传出了“第三支箭”配套出台的细则将陆续出来的消息。

据中国证券报报道，接近监管人士透露，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。

“‘第三支箭’有助于全面快速改善房企资金面。”严跃进认为，股权融资工作相比债券融资具有不增加负债规模、增强投资者对于房企投资的长期性等特点，且资金的用途方面更加广泛和到位，甚至可以避免“房企债务兑付”的尴尬问题。这就要求各类房企用足此类政策，真正改善房企的资金状况和现金流。

王小嫱认为，“第三支箭”的落地与此前的两箭，形成政策组合拳助力民营房企缓解现金流压力，从而提振行业信心。