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01

三支箭纷纷落地?

11月28日晚，证监会突然发布重磅新规：

恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，A港股地产及建筑等相关企业都可以参照这个政策执行。即日起施行。

至此，拯救房地产的三支箭全部落地。分别是：

第一支箭——银行信贷支持：央行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等方式，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适当的资金。

11月23-24日，中行、交行、农行、工行、建行、邮储六大行陆续与万科、金地、碧桂园、龙湖等至少17家房企签订综合授信额度，统计规模达1.28万亿元。上周各大银行为房企提供的近万亿银行授信，就代表这第一支箭的射出。

第二支箭——债券融资帮扶：11月1日，交易商协会、中房协联合中债增进公司召集21家民营房企召开座谈会，明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约155亿元。

第三支箭——股权融资松绑：这一招意味着资本市场可以为房地产企业提供并购融资的平台，通过股权置换等方式，帮助濒临破产、希望退出的民营房地产企业进行并购重组，以此提高房地产市场的抗风险能力，推进房地产行业整合加速。

说白了，“第一支箭”和“第二支箭”主要援助的是那些优质或者已有风险但还有可以救的房企，融资主要来自银行等金融机构，而“第三支箭”则是援助的那些“病入膏肓”的房企，资金来自资本市场，考验的是股民。

提一句，第三支箭中恢复的关于A股和H股上市房企“股权融资”禁令是从2010年开始的。当年4月，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，该通知要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

因为当时有人认为这种做法实际上是把银行担心的风险转嫁到了股市里。这次为了避免这个担心，证监会这一次允许房企上市融资着重强调了资金用途，支持：1. “保交楼、保民生”相关的房地产项目，比如经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设；2. 符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。绝不支持房企拿着募集资金用来拿地拍地、开发新楼盘等。

地产“三箭齐发”彰显的是高层救楼市的决心，侧面也说明此前的融资效果不佳。比如在今年上半年，有迫于资金压力的房企，接连推出五花八门的优惠政策，通过收小麦、收大蒜、收水蜜桃等奇葩方式，变相降价卖房。

全国还有多座城市，给出了放低公积金贷款门槛、给予购房补贴、降低首付比例、下调房贷利率、取消限购限售等优惠政策，以稳定楼市。但效果呢，也就是差强人意。

02

三支箭能救房地产吗？

三支箭能救房地产行业吗？我有三个判断：

1. 不是救行业，而是救企业 ——部分优质企业能获得喘息机会；

2. 股市可以炒作，行业仍要过冬 ——房地产的问题是生命周期问题；

3. 中国房地产行业“分化”加剧 ——从长期来看，这倒是好事。

这三个判断是联系在一起的。

首先，房地产行业今天的困境有政策面的原因，但说实话，也有行业本身生命周期的问题。

中国房地产现在面临的的问题不仅仅是资金面紧张，还有行业本身生命周期的问题。

我们先看几个数：

• 第一，城市化率：按实际人口密度算城市化率高达70%以上（发达国家80%左右），也就是说，城市化率提高的空间已经比较小；

• 第二，人口结构：生育主力人群占比相较10年前下降超20%，而且生育意愿也在下降；

• 第三，自住房比例：2020年中国城市住房自有率为73%，已经整体高于发达国家60%的水平。

这几个基本面信息说的是：中国的“城市化高增长阶段”基本结束，房地产行业的高增长时代也基本告一段落。

所以，房地产整个的困境和下行，是方向和趋势，并不仅仅是政策可以扭转的。

而且，中国有一个大逻辑是不会变的——房住不炒。各大城市的房产，加剧了贫富分化，也很难改变。因此，这就决定了目前的政策并不是要救行业，也不是要扭转行业的趋势，重新向上，而是对过去两年央行信贷政策的纠偏。

以央行、银保监会等机构出台的“三道红线”为例，这一政策就没有考虑到中国的房地产是中国信贷发动机这一基本事实。结果导致了信贷发动机熄火，使得地方财政到中国经济增速出现了萎缩下行的现象。

所以这里我们再次强调，救房地产并不是救行业，而是给行业止血，目的是救流动性。

什么叫救流动性呢？就是救企业。在救企业的过程中，好的企业会留下来，那么房地产行业的集中度会进一步提高。但与此同时，一些小的、质量差的企业，就会被淹没。

而现在的情况是，如果不救流动性，在市场发生流动性危机以后，胡子眉毛一把烧，就把好企业也卷进去了。

最近，六大行陆续与一些房企（包括央企和一些示范性民营企业）签署了战略合作协议，授信额度超万亿。这也证实了现在的政策，确实是在救房地产流动性。

其次，中国A股市场，正处于一个“小作文”的情绪市当中，所以逮到机会是一定要炒作的。而这三支箭恰好给了股市一个炒作概念，一部分企业是可以恢复生机的，但是整个行业依旧是下行的预期。

长期来看，整个行业会分化加剧，也算好事一桩。一部分过度扩张冒险的企业，比如许家印的恒大等，会被清盘、洗掉。这也给了市场喘息的机会。

这中间会不会发生变形呢？当然是有可能的。毕竟中国房地产行业是信贷发动机，也就是地方财政的钱袋子，是存在一个央地博弈的空间的。这时候各个地方政府会不会层层加码，就很难说了。毕竟一放就乱，一乱就收，一收就死。

回到最初的问题：三支箭能救房地产吗？

再次强调三个判断：

1. 不是救行业，而是救企业——部分优质企业能获得喘息机会；

2. 股市可以炒作，行业仍要过冬 ——房地产的问题是生命周期问题；

3. 中国房地产行业“分化”加剧——从长期来看，这倒是好事。

（观点 / 香帅 责编 / 江雁 RA / 嫚玲 孙鹏）

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