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今日（6月28日）10点深湾玖序开盘，据现场传出来的消息，销控去化率66%左右，总共293套去化约195套，揽金100.2亿元。

此前共计516人冻资选293套住宅，入围比例1：1.76，冻资金额达到了25.8亿元。

弃选人数达到了321人，弃选率达62%。有业内人士认为，100亿元的单日销售额并不理想。

中间楼层去化不佳

要想购买中海深湾玖序，需要冻资500万元，而此前深圳不少豪宅验资看房标准已一降再降，由此可见该楼盘开发商的信心。

据现场传来的销售情况，本次销售较好的是低楼层和高楼层，中间楼层去化不佳。

这和该项目定价策略有关。

根据销售方案，中海深湾玖序首推293套房源，建筑面积约196—555平方米，不含室内装修的平均售价不超过13.3万元/平方米，总价约2000万元—1.1亿元，冻资500万元。

不同楼层定价差异巨大。

比如2A01的328平户型，顶层40楼价格是5993万元，底层4楼价格为3918万元，价差超过2000万元，贵了53%。2B01的252平户型，顶层40楼4695万元，底层4楼2802万元，价差1893万元，贵了67%。

以196平米的3+1房为例，最低总价要1976万元，最高可达3448万元。

避难层楼上两层价格相差上千万元。

本次官方定价差异大，原因是楼盘虽然近海，但大多数无法看到海，前面是高楼，景观好的部分会被定价更高。

这种定价策略可能参照了附近二手盘价格，附近有的二手楼盘高低楼层价格差异巨大。

业内人士表示，这个楼盘定价，让不少意向购房者盯住了便宜的低楼层，毕竟10万元在这个位置买房，对比周围楼价显得很划算。

该项目楼盘附近红树西岸挂牌92套，挂牌均价约20.2万元/平方米，中信红树湾挂牌在售77套，挂牌均价约16万元/平方米，汀兰鹭榭花园挂牌16套，均价约20万元/平方米，瑧湾汇300平方米平层挂牌价在17万—27万元/平方米。

项目地理位置优越

深湾超级总部基地无疑是深圳未来的核心地段。

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项目用地地理位置优越，西边是中信红树湾片区，紧邻的红树西岸都是豪宅，南边靠近欧加大厦和瑧湾汇，再往南是中信金融中心、招商银行全球总部大厦等，正在建设的大多是大企业总部。

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该片区南边临海，西南和深圳豪宅片区后海共享海景线。

该块地是2023年6月30日深圳土拍地块，挂牌起始价108.98亿元。该地块当时吸引了华润、招商、保利、中海、中铁、越秀6家房企参拍，经过33轮报价触达上限价125.32亿元进入竞自持租赁面积环节。最终被深圳市中海启宏房地产开发有限公司以125.32亿元+全年期自持租赁住房面积58500平方米竞得，成交楼面价60349元/平方米，溢价率15%。建成后普通商品住房平均销售价格不高于13.33万元/平方米（不含室内装修价格），直接打破了深圳以往的新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。

从产品设计看，中海深湾玖序突破了深圳传统的70/90政策限定，提供196平方米、252平方米和328平方米超大户型。

从装修标准看，中海深湾玖序提供了四种装修价格，每平方米分别为9500元、9800元、10500元和11800元，明显超出2021年5月深圳对新建商品住房和公寓装修费用6000元/平方米的最高限价规定。

价格最高的亿元级三套顶楼复式为毛坯交付，不带装修。

首日卖不完就是利空？

该项目优势明显，也有一些不足，面临 “双限” ——限价、限自持率。住区30%的住宅需开发商自持经营。这意味着一部分住宅住户将是租户。

按照要求该项目设计为内阳台，赠送面积有限，得房率不佳。

另外，项目周边写字楼容积率高，都会遮挡，写字楼是玻璃幕墙，会形成光污染。

这就导致最高几层有较好景观之外，其它都视野欠佳。

这就导致一部分消费者只能买得起低楼层，景观好的楼层价格太高，如果没有选到低楼层就放弃选房，此后还有同样位于南山的东角头片区景观更好的项目问世。

业内人士表示，对于豪宅消费者而言，得房率的重要性不如景观。

多位业内人士认为，该项目首日不能卖完就是利空。

该项目住宅交付时间为2027年9月30日前。

3月底，上海中海顺昌玖里开盘以196.5亿元销售额刷新了上海乃至全国单盘单次纪录。此次中海深湾玖序与上海顺昌玖里货值相差不大，293套房源货值总共约190亿元。

责编：彭勃

校对：高源