8月7日,上海迎来2024年第四轮土拍,本次出让的5宗地块分别位于徐汇区、虹口区、浦东新区、青浦区和奉贤区,出让面积11.56万平方米,总建筑面积25.55万平方米,起始出让总价97.67亿元。最终,5宗地块全部成交,成交总金额约109.5亿元。
其中,徐汇区斜土街道xh128D-07地块最终被绿城以总价约48亿元夺得,楼板价13.1万元/平方米,溢价率触及最高限制,达到30%,该地块打破了2016年融信中国在上海拍出的国内最贵地王纪录(彼时楼板价10万元/平方米)。
谈及徐汇地块的热拍,上海中原地产分析师卢文曦向证券时报记者分析称,这取决于多方面因素,首先,徐汇滨江一直是高端项目扎堆区域,推出的产品几乎都受到热卖。随着地块越来越少,靠近江水的地块几乎快没有了。这次推出的地块就在启元和汇元玺中间,离开徐汇滨江已经足够近;其次,地块的起拍楼板价已经达到10.08万元/平方米,起步已经刷新单价地王纪录,且这次技术上不设定中小套型比例,“豪”的基因已经锁定。当然,和其他无限价不同,这幅地块溢价到30%后还是需要摇号。最后,这幅地块原先被小米拿下,之后遭遇退地风波,本次再度拿出拍卖,并且土地使用性质也由商办地块转变成住宅地块,被市场重点关注。
上述5宗土地的用途均为普通商品房,具体结果方面,青浦区重固镇福店路东侧36a-01地块出让面积为14007.5平方米,容积率为2,起始价4.28亿元,楼面起价15300元/平方米,由上海保利建锦城市发展有限公司以底价成交。
奉贤区奉贤新城11单元A02C-03地块出让面积为58003.7平方米,容积率为2.2,起始价25.5亿元,楼面起价20000元/平方米,由上海奉贤新城上江南置业有限公司以底价成交。
浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块出让面积为16730.21平方米,容积率为2.3,起始价19.62亿元,楼面起价51009元/平方米,由上海浦东土地控股(集团)有限公司底价成交。
虹口区江湾镇街道HK0017-18、HK0017-21、HK0018-31地块出让面积约为1万平方米,HK0017-18地块容积率为2.25,HK0017-21、HK0018-31地块容积率为2.5。该地块绿城与象屿竞争激烈,经过20多轮出价,最终绿城以12亿元竞得,溢价率6.48%,楼面价48447元/平方米。
徐汇区斜土街道xh128D-07地块此前已由商办混合用地调整为住宅用地,是本次拍卖的主推地块,土地总面积19135.78平方米,容积率2.2,起始价36.96亿元,起始楼面价10.1万元/平方米。该地块共吸引招商、徐汇城投联合体以及华润、绿城等7家竞买人参拍,经过72轮竞价触达地价上限后,进入摇号环节。最终,绿城以48.05亿元的价格斩获该地块,成交楼面价131045元/平方米,溢价率30%。
据证券时报记者观察,绿城近期在重点城市的补仓可谓相当积极,本次上海徐汇和虹口两个市中心地块均为其所竞得,且均有溢价。7月30日,杭州滨江区出让1宗不限房价宅地,经过42轮竞价后被杭州浙珩置业有限公司(绿城)竞得,成交总价27.16亿元,折合楼面价29222.95元/平方米,起价194601万元,溢价率39.6%。
“从上海本次几块地表现可以看出,除了徐汇和虹口有溢价,其余均为底价成交,说明分化依旧严重,只有重点地块可以吸引开发商重点投入。当然,从未来趋势也可以看出,这些获得关注的地块必定会堆高土地价格,但也会激发开发商用心做产品,最后实现价和质的同步提升。”卢文曦认为。
从全国土拍市场情况来看。据克而瑞研究中心统计,7月,全国土地市场热度略有提升,平均溢价率升至3.8%,环比增长0.6个百分点。中指研究院发布的研报指出,1—7月,房企聚焦核心城市优质地块拿地的趋势仍在持续,但市场分化也在加剧。
责编:彭勃
校对:苏焕文
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