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许家印不断复制自己，恒大的成功却不易复制。许家印，还有什么不能失去？

文｜《中国企业家》记者 李艳艳

编辑｜周春林

头图来源｜人民视觉

李嘉诚又回来了？或许，李嘉诚就没离开过。曾经重仓英国的他，这次瞄准的是恒大地产的香港项目。而他的报价，只相当于恒大当初报价的6折。

消息传出后，外界议论纷纷。“李嘉诚是来救恒大，还是来抄底”这个问题，不仅让众多吃瓜群众侧目，也吸引了昔日地产大佬、万通创始人冯仑的注意。

“我相信这次投资，李嘉诚是一个金融性的考虑和套利行为，也可能投资几年以后，（他）会把这个楼再卖掉。”在近期发布的一则个人视频中，冯仑如此评论。

当陷入危机的许家印，遇到“坚决不赚最后一枚硬币”的李嘉诚，两者会发生什么化学反应？有行业人士认为，这中间多少有驰援之意。毕竟多年前，李嘉诚也曾救恒大于水火：他与许家印的亲密伙伴、香港富豪刘銮雄、郑裕彤一起，共同出现在恒大香港上市的参股名单中。

而命运的唏嘘之处，就在于进退之间的莫测之感。过去十年间，港资撤退成风。而自2013年起，李嘉诚持续抛售内地及香港的地产项目。据不完全统计，其套现金额逾1170亿港元。

2015年，中国恒大从刘銮雄手中买入湾仔告士打道38号的一栋商厦，改名中国恒大中心，代价是125亿港元。无论是成交总价还是均价，这在当时都刷新了香港写字楼买卖的最高纪录，恒大也因此成为唯一一家在香港拥有整栋写字楼的内地民营企业。

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至少在2020年底之前，许家印的一举一动都被瞩目，尽享明星企业家的高光待遇。此后2年间，中国房地产市场上演残酷大洗牌。奉行高杠杆、高周转策略的激进扩张类房企，几乎都出现了资金链危机。恒大债务危机爆发后，则引发了更为严重的行业挤兑效应。

许家印被称作“地产枭雄”。尽管公众场合中的他总是表现儒雅，微笑相言，但这笑容背后，是他把握命运的强悍意志和奋力搏击的决绝手段。好友对他的评价是：目标执着，不失谋略；偶尔高调，不失务实；熟谙规则，又不按常理出牌；不鸣则已，一鸣惊人。

在商场摸爬滚打多年的许家印，是个非常善于把握时代脉搏并能精准抓住机遇的人。除了拼，他还敢赌。“别人是有多少钱干多少事，许家印却是兜里有2块要做20块的事情，拽也拽不住他。”前美银不动产投资部大中国区总裁蓬钢曾用一句话，概括出了合作伙伴眼中的许家印。

两年前满怀信心的许家印，或许未曾料到，中国楼市的寒冬会来得如此迅猛、持续得如此漫长。这家自诩“只用了20年就干成世界500强”的房企，不到一年就跌出了榜单。恒大希望在2022年内公布具体重组方案并取得积极进展。种种迹象表明，恒大开始加快处置旗下资产。

当急速狂飙的巨轮撞上迎面袭来的巨浪，刹车也好，转舵也罢，“幸存者”的剧情没能再度上演。许家印的朋友圈早已黯淡，合作商纷纷反目，包括总裁夏海钧在内的肱股之臣也已离他而去。船体将倾之际，命运或许不再眷顾许家印。

刘銮雄走了，李嘉诚来了

2015年11月12日，中国恒大间接全资附属公司以125亿港元从华人置业间接全资附属公司手中购入这栋海景地标建筑，后改名为“中国恒大中心”。恒大接手此栋物业时，成交总价和均价都刷新了当时香港商厦买卖的最高纪录。

据港媒报道，目前中国恒大的财务问题仍未解决，寻求出售物业以套现，该大楼的市场估值约90亿港元，于7月28日当天截标。而后，李嘉诚旗下的长实集团确认，公司已入标“湾仔告士打道38号中国恒大中心项目”。不过，截至发稿，恒大方面对该消息未作回应。

此次竞标涉及的香港“中国恒大中心”是一栋甲级写字楼，临近香港金钟及湾仔地铁站、香港警察总部、香港会展中心，毗邻维多利亚港湾。大楼此前名为“美国万通大厦”，共26层，占地面积为2138.8平方米，总楼面面积为3.21万平方米。目前，该项目出租率逾八成。

在前述视频中，冯仑亦表示，李嘉诚旗下企业的全球投资布局，往往有着中长期的战略考量，会在欧洲、亚洲的不同行业之间做出选择。虽靠房地产起家，但李嘉诚旗下的房地产公司并不是香港目前为止最大最好的地产公司，他的房地产投资业务也大多和金融套利有关。

对于恒大而言，一年时间，市值已然蒸发超1.2万亿港元，跌幅超过90%。到今年上半年，恒大负债已近2万亿元。而在2021上半年财报中，恒大地产板块显示亏损40亿元，新能源汽车板块亏损48亿元。压力之下，去年底至今，恒大不断出售旗下项目和资产。

值得注意的是，这不是恒大第一次试图出售该资产。

早在去年8月，就有港媒称，恒大集团拟出售湾仔中国恒大中心，彼时恒大提出约156亿港元的意向价格。后传恒大曾就该项目与两家广州国资企业进行洽谈，其一或为越秀地产，双方商谈后价格折让至105亿港元，但最终未见成交。两家公司亦未对此事进行回应。

多位人士称，最近这场收购背后，既有恒大资金变现的急切需求，也代表了李嘉诚的资产腾挪和投资趋向。近两年，长实集团频繁抛售海外业务及资产套现，涉及房地产、飞机租赁、通讯等板块。2021年年报显示，李嘉诚通过受控公司和全权信托，持有长实集团46.42%的权益。

对此，长实集团董事会主席、李嘉诚长子李泽钜在2021年度公司业绩会上回应称，做生意一向有买有卖，公司投资最看重的是资产质量和投资回报，而评判标准关键是在遭遇市场“大风大浪”时，这些资产是否可以盈利。

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从内地撤资后，李嘉诚陆续转投英国，涉及金额达3000多亿元，所涉行业分布于英国的通讯、电网、铁路、天然气等等。这些产业占据了李嘉诚投资的主导位置。不过，去年李嘉诚准备以150亿英镑卖掉英国电力公司，最后因为自己临时涨价而泡汤。

“所以，李嘉诚豪掷90亿‘抄底’恒大地产，绝对不是给许家印解困的。当然，也没有像大家所说的‘落井下石’那么难听。”有行业人士总结称，“这完全就是一个商业交易。”

“莲花”球场夭折，恒大加快处置资产

如若一切顺利，恒大的莲花足球场今年就该与公众见面了。

当初，拿下这块面积达50万平方米、临近广州南站的地块后，恒大宣布要将其打造成规模最大、配套最全、科技含量最高、座位数最多、超越巴萨主场诺坎普的世界最大顶级专业足球场。项目完成后，恒大还将引入一支中超球队。该项目于2020年4月16日开工。

而今，这一出手68.13亿元拍地、计划豪掷120亿元建成的项目，已然“胎死腹中”。8月4日晚间，中国恒大公告称，8月3日，中国恒大与受让方签订解除协议，据此解除原合同并由恒大退还广州恒大足球场地块土地使用权，而受让方将支付合计55.2亿元出让金退款。

据悉，该地块坐落于广州市番禺区谢村片区，总面积为499113平方米，可建设用地面积为301062平方米。目前，中国恒大已在该地块开始建设，包括但不限于动工建设广州恒大足球场，其为转让方按原合同的要求在体育用地建设设置至少8万个座位的专业足球场。

两年过去了，等待恒大的，是退还地块使用权、亏损约12.5亿元的惨淡结局。据不完全统计，从去年6月到现在，恒大至少已退回包括中央公园项目等在内的60宗地，就连恒大汽车拿下的土地中，尚未动工的14宗地块也要全部退回。“莲花”足球场只是其中之一。

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至于该地块转让的原因，自然是恒大本身的流动性问题。

流动性压力是压在恒大身上的一块巨石。此前，恒大方面多次表示，将于今年7月底拿出债务重组方案，但由于其规模庞大和复杂性，目前尽调工作都还在进行中。因此，7月29日，恒大宣布债务重组延期，希望在2022年内尽快公布具体重组方案，并取得积极进展。

据恒大方面相关人士透露，在境外债务重组方面，近阶段，恒大一直与财务及法律顾问评估集团情况，以制定尊重所有利益相关者权利的解决方案，并旨在逐步恢复有序经营，释放运营和资产价值。下一步，集团及其顾问鼓励境外债权人，积极与集团财务顾问接洽。

恒大集团总部最早位于广州，2017年8月搬迁至深圳，香港总部日常办公的团队包括投资者关系、境外发债等。据了解，2021年底，恒大从深圳卓越后海中心退租，搬迁至深圳自有物业办公，楼面招牌也被拆除。恒大称，此举为节约成本。

目前，恒大大部分员工集中在广州总部，且已重新定岗定编。恒大总部部门从31个精简至10个；总部管理人员从2176人精简至712人，减幅67.3%；地产集团地区公司中层及以上干部从1706人精简至776人，减幅54.5%；集团系统大幅下调薪资，努力降低管理成本。

“许氏风格”失策

许家印对足球有着极大的兴趣与热情。据称，他全程参与了莲花球场项目的构思、修改和商业规划，还邀请了来自美国、德国、英国的8位顶级设计大师来评比设计。然而“莲花”造型的首稿一出，舆论哗然，不少网友吐槽其为“史上最丑”，就连一些专业人士也直言设计恶俗。

各方争议之下，莲花球场还是如期开工了，尽管彼时恒大的债务危机已初露端倪。如今来看，名噪一时的莲花球场，或许是恒大“倒下”前最后的疯狂。

现年64岁的许家印出身贫寒，是一位不断将人生归零、积极主动适应变化的人。

为了掌握开拖拉机的技术，年少时，他到村支书家软磨硬泡；为了进一步让自己得到重用，在担任生产队的副队长后，甚至不惜去当掏粪工；为了实现进城的目的，在填报大学志愿时，他选择了钢铁专业。为了学有所用，他进入舞钢轧钢厂，从一名车间主任助理做起。

上世纪90年代初，34岁的许家印放弃“铁饭碗”，南下深圳干起了业务员。为了证明自己，他说服老板搞起了房地产开发，直到后来创业组建恒大地产。在竞争激烈、风云际会的房地产市场中，许家印带领恒大，以快周转为核心，小投入大产出，走出了一条独特的发展道路。

开启恒大之路后，许家印屡屡将杠杆拉到极致。他的人生经历，像一场更大范围的冒险之旅。

上市前的准备阶段，恒大快速扩充土储，成为中国“地王”；三年曲折上市路，他断臂求生；重仓二三线，跻身500亿俱乐部……被业内称为“枭雄”的许家印，每一次都是拿命运做赌注，但他似乎都押对了筹码。用他的话说，“敢不敢冒险，是能不能把握机遇的关键。”

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在许家印眼里，速度就是恒大纵横市场的杀手锏。不论进军哪个领域，只要有速度，恒大就可以创造出令人意想不到的传奇。高速运转的恒大，就像一架上满了发条的机器，上至高层领导、下至基础员工，每个人都在为保持这部庞大机器的高效运转，绷紧了神经。

在恒大内部，所有人都知道：董事局的一个指令，半个小时内就可以传达至最基层；许家印的一个电话，可以让远在沈阳的分公司经理当天就赶到西安上任；许家印的一个计划，可以让企业的员工当天就在某市组建起一个分公司，并在深夜11点就正式开始办公。

梳理许家印与恒大的发展史可以发现，这位当家人采用的是一种高度集权的管理模式，许家印是唯一的大脑，其他人则如同手足。这套刚性化管理体制，与房地产行业过去三十多年重金融、决策点集中的特点合拍。

许家印追求速成的精神，同样体现在排球、足球等体育事业，乃至后来的新能源汽车拓展上。四五年前，恒大开启了高举高打的多元化布局之路。许家印称，这不仅使恒大成为一家以地产为基础、多产业辐射的超级巨无霸，也能让恒大“在未来危机应对中，多几分把握”。

时移世易，许家印不断复制自己，恒大的成功却不易复制。对于恒大造车，许家印提出了“买买买”“合合合”“圈圈圈”“大大大”“好好好”，15个字体现出恒大在花钱上的豪爽。不过，500多亿砸下去，至今没有一辆车上市。反倒是恒驰汽车的线下营销中心，屡屡成为被戏谑和质疑的对象。

7月29日，恒大披露新能源汽车方面进展称，自主研发的新能源汽车恒驰5于2022年7月6日正式开始预售，截至目前已累计收到预售订单超过3.7万台。但在特斯拉、“蔚小理”等群狼环伺的今天，想靠新能源汽车拯救恒大，显然是不切实际的梦想。

不能“全身而退”

在业界评价中，许家印富有强烈的执着、刚毅、敢于冒险的个性。与许家印共事过的同事总结称，许家印的决断能力一直为人所敬佩，不管什么事情，他都能敏感察觉到危险和关键所在。而这些个性，无疑成为许家印日后虽屡涉险地，却总能全身而退的关键所在。

在2017年底出版的《恒大许家印：苦难是我珍贵的财富》一书中，作者对“许氏行事风格”做出过这样的描述：八面玲珑的人脉资源，再加上抢尽政策先机、善用信用融资、精于公司运作、囤积优质资源，成为许家印融资的必杀绝技。

恒大打造的第一个项目广州金碧花园，许家印就是通过贷款600万元来完成的。之后恒大开启高杠杆的快速扩张历程，借钱渠道从银行扩展到信托等金融机构，再到发行美元债、商票、理财产品等等。银行、投资者、合作伙伴、员工，许家印都借了一遍。

恒大地产创业初期，许家印曾说，一个没钱的人想办大事，怎么办？只有用最少的钱，拿更多的地，然后快速开发销售，快速回笼资金。那时候，许家印确立了小面积、低价格的发展模式。许家印认为，当下最重要的，就是尽快把公司做起来，目标是先做大再做强。

许家印组建恒大地产进行自主创业的1997年，非同寻常。这一年，既是香港回归之年，也是爆发亚洲金融危机的劫难之年。国内的工商企业面临生死考验，房地产业更是深陷政策晦暗不明、经营半死不活的泥潭。而许家印认为，房地产业的困难只是一时的，曙光必将来临。

2008年，恒大准备上市，正值全球性金融危机爆发，计划折戟。公司计划资金缺口达100多亿元，资金状况每况愈下。为了渡过难关，许家印将2008年还不能完全开盘的项目，进度稍微减缓。尤其是，许家印通过私人交情，成功募集到5亿多美元的资金。

2008年10月，恒大地产在全国范围内的18个楼盘同时开盘，许家印惯用的“开盘必特价、特价必升值”策略再次获得成功，资金大量回笼。2009年春节后，全国楼市回暖。当年上半年，恒大卖了120多亿元，渡劫成功的许家印，迎来事业发展的又一个春天。

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“有人觉得恒大过不了这一关，那是他们不了解恒大。恒大的困难可想而知，但我心里对局势是有底的，我还没有到卖土地和工地的地步。而且那么困难的时候，恒大900多名中层以上领导，没有一个离开恒大。”在那场金融危机持续时期，许家印说了这样一段话。

此后，在楼市政策引导下，恒大成为最早进入二三线城市发展的地产公司。到2010年，恒大又提前进入三线城市布局，规避了调控政策给地产行业带来的影响。2016年，恒大再次成为中国土储面积规模最大的房企。杠杆拉满后不久，恒大再次撞上楼市管控、融资收紧。

过去一年，万亿负债开始反噬这家巨头的生命力。

短短一年，恒大就从巅峰跌落。项目停工、烂尾，土地被收回，供应商停止合作，债主讨债，高管套现离场。恒大市值蒸发90%，销售额从2021年上半年的3568亿元降到2022年上半年的123亿元。外部排名上，恒大从去年世界500强第122名，到今年直接落榜。

为了筹钱还债，许家印还变卖了自己名下的个人资产。去年底，许家印出售了位于香港的别墅、私人飞机、数套房产以及部分个人股份等等，总共套现了70多亿元。

今年初，许家印提出今年交楼60万套的目标，但据恒大披露的最新数据，上半年保交楼23.2万套、销售回款180亿元。尽管许家印表态，绝不贱卖资产，但到了这一步也不得不卖。据悉，“莲花”球场退地的这笔钱将会进入专门的监管账户，用来“保交楼”。

有行业人士推测，恒大重组完成后，许家印持有的超50%股份或将清零，他可能就此失去恒大控制权。这一次，许家印还能等来曙光吗？

参考书目：

[1]《恒大许家印：苦难是我珍贵的财富》郭宏文 徐亚辉，台海出版社，2017

[2]《许家印内部讲话》希文，哈尔滨出版社，2017

[3]《恒大恒强：许家印的强者智慧》江华，新世界出版社，2016

[4]《许家印和恒大足球》余悦，新华出版社，2016

[5]《许家印内部讲话：关键时，许家印说了什么》孙琦，新世界出版社，2014

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