锋雳 王文华

2021年9月，一家名不见经传的房企杀入了武汉豪宅市场，在位于武汉“陆家嘴”的二七滨江，名为“宸嘉100-嘉佰道”的豪宅项目以51864元/平米的备案单价，刷新了武汉楼市的天花板。

不足一月，378套房源就全部售罄，此外，该项目还以1269万元套均总价、20亿元的销售总额摘下2021年武汉千万级豪宅销售榜榜首。

嘉佰道的开发商是武汉国升置业有限公司，背后的控股股东为宸嘉发展集团有限公司，成立于2020年11月，据悉，宸嘉发展与上海富豪刘益谦关系密切。

据报道，2021年11月，刘益谦以上海新理益集团董事长的身份到湖北荆门考察，上海宸嘉发展有限公司董事长陈佳陪同在侧。

陈佳为刘益谦的女婿，在刘益谦的多个投资版图公司中均有任职，目前担任：国华人寿保险股份有限公司投资总监兼资不动产投资事业部总经理，中手游移动科技有限公司董事、长江证券股份有限公司副董事长，还曾担任新理益地产投资股份有限公司总经理，湖北匡时文化艺术股份有限公司董事长。

工商资料显示，刘益谦的商业版图囊括了上百家公司，涉足投资、保险、地产、医药、体育等多个领域，这些公司主要由他控股的新理益集团有限公司、天茂实业集团股份有限公司进行运作。

宸嘉发展仅成立两年时间，还是一名行业新兵。但事实上，刘益谦并非是刚刚涉猎地产圈。过去十年间，天茂实业集团股份有限公司控股的国华人寿保险股份有限公司旗下掌握着近10家地产公司。

公开资料显示，刘益谦旗下的国华人寿长期以来出巨资布局了大量地产业务。而宸嘉发展看似和刘益谦及其控股的公司没有股权关联，但其过去两年的地产项目，背后有刘益谦的影子。

国华人寿的地产生意

在刘益谦的商业帝国里，投资了数家上市公司，分别为天茂集团、国民技术、广晟有色、长江证券、亨迪药业、云从科技等。

其中，天茂集团通过控股子公司国华人寿从事保险业务，主要经营为人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险业务。

2007年，天茂集团发起设立国华人寿，持股19.99%，后经增资，天茂持有国华人寿51%的股权，成为控股股东。刘益谦曾努力实现国华人寿整体上市，成为国内第六只保险股，但最终失败。

作为天茂集团的核心业务，国华人寿的保险业务收入占其主营业务收入的99.9%。2021年，国华人寿实现营收495.8亿元，同比下滑20.4%，净利润8.49亿元，同比下滑23.5%。其中，保险业务营收381.4亿元，同比上升16.38%。

2022上半年，国华人寿实现营收276亿元，净利润3.1亿元，同比下滑46%。截至2022年6月30日，国华人寿的总资产为2657.7亿元，净资产291亿元。

在国华人寿的业务版图里，其不止从事保险业务，还覆盖了不少地产项目。股权关系上，国华人寿控股的子公司中，有14家从事项目开发和养老地产开发业务，项目分布在上海、武汉、宁波、成都、重庆、海南等地。

天茂集团在2022年上半年财报中表示，公司持续发力积极布局康养社区建设，2022年上半年上海普陀项目已开工，正加快推进落地，上海崇明项目已成功摘地，并在北京、广东及江浙区域拓展储备项目。公开报道称，国华人寿投资7亿建设上海普陀康养中心。

除了在上海发力康养项目外，早在2017年，国华人寿就曾联手中国金茂在上海摘地，以41.24亿元拿下上海北外滩地块。不过该项目由于施工缓慢最终烂尾。据《投资者网》报道，2020年，国华人寿以11.91亿元全盘接手了金茂持有的项目股份。

为盘活该项目，国华人寿不断向北外滩项目输血。2020年，国华人寿向子公司上海坤茂置业提供财务资助，交易金额为13.6亿元，以借款的方式进行，双方签订《借款合同》，合同期限为2020年11月16日至2025年11月15日。

2021年，国华人寿再次向上海坤茂置业提供财务借款，总金额不超过18亿元。国华人寿在2021年财报中称，2021年实际发生的借款和还款金额总计为2.06亿元。

据宸嘉发展集团的官方微信公众号显示，上述普陀康养中心和北外滩项目，均由宸嘉发展进行全过程代建管理。

除了主动拿地建设之外，国华人寿还接盘了烂尾项目。2019年，福晟集团陷入债务危机，导致福州首批共有产权房福晟钱隆府停工。2019年9月，国华人寿旗下的上海霁达投资管理中心（有限合伙）接盘了深圳福晟地产有限公司65%的股权，成为控股股东。

不过，今年2月，上海霁达投资退出，将深圳福晟地产65%的股权，转让给了宸嘉发展。

无独有偶，宸嘉发展的多个项目，均从国华人寿手中接盘而来。今年10月，武汉国荣置业有限公司发生股权变更，控股股东国华人寿将其持有的60.8%的股份转让给宸嘉发展（武汉）有限公司。变更后，国华人寿持有国荣置业股份39.2%。据媒体报道，国荣置业是武汉二七沿江商务核心区南二片（8A、9号地块）的开发商。

宸嘉发展在武汉的成名之作，宸嘉100-嘉佰道项目，地块最初是由国华人寿旗下的地产公司摘得。2017年1月，国华人寿子公司武汉平华置业有限公司拿下汉口滨江国际商务区地块，投资100亿打造成武汉国华金融中心，建设涵盖商业综合体、五星级酒店、5A级办公写字楼、高端单元式办公、文化建筑的地标性商业集群。而平华置业的全资子公司国升置业成为项目的开发商。

2018年，武汉国升置业发生股权变更，控股股东由平华置业变更为上海晟拜实业有限公司。2021年1月25日，上海晟拜实业有限公司退出，控股股东变更为宸嘉发展（武汉）有限公司。后者成立于2020年12月18日，距离股权变更不足一月，实际控制人为宸嘉发展。

通过国华人寿不断输出地产项目的方式，刘益谦正在力捧宸嘉发展成为行业新秀。

逆袭的宸嘉发展

股权关系上，上海晟拜实业有限公司和国华人寿、宸嘉发展没有关联。但这家公司的实控人陈晟在上海今年的第二批集中供地中，和宸嘉发展再次产生了交集。

今年6月进行的上海第一批集中供地中，上海普陀长风社区总价63.7亿元地块被民企联合体竞得，项目涵盖高端豪宅、甲级写字楼、文化艺术中心及配套商业等。联合体分别是湖北省华融置业有限公司及惠州奥林匹克花园置业有限公司，其中湖北华融置地的股东包含有宸嘉发展，惠州奥林匹克花园置业投资有限公司的法人及董事长为陈晟。

穿透来看，惠州奥林匹克花园置业投资有限公司的控股股东宁波日兴康生物工程有限公司，前身为上海日兴康生物工程有限公司，后者是国华人寿的原股东之一。

中指研究院公布的2022上半年房企新增货值排行榜上，宸嘉发展以154亿元的权益额位列第15位，成为上半年地产圈的一匹黑马。

据悉，宸嘉发展的业务包括不动产投资开发、全过程代建管理、商业运营、物业管理。

自去年以来，宸嘉发展接手了多个旧改项目，分别为深圳龙华区大布头片区项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围项目等。

此外，宸嘉发展还将武汉宸嘉100豪宅项目复制到了长沙，由其代建的项目长沙嘉臣道项目今年10月开盘。据悉，该项目是宸嘉发展接盘的阳光城项目。

此外，宸嘉发展还运营着上海高端公寓项目嘉佰轩、武汉商业街项目嘉佰汇，以及落址武汉、长沙、成都的艺术空间项目嘉艺术。

刘益谦的地产执念

从早年投资地产到近年的项目开发，刘益谦一直对地产行业颇有热情。他早期曾参与保利地产、首开股份和金地集团的定向增发，间接投资房地产。

2009年，刘益谦动用10.85亿元买入保利地产4500万股。然而，2010年，房地产政策调控，地产股暴跌，保利地产股票由增发时的24.12元/股下跌至当年7月份的11.31元/股，刘益谦浮亏4.2亿元。

此外，刘益谦在2009年还认购了首开股份、金地集团两家房企的定向增发股份，分别斥资4.89亿元、4.76亿元，增发价格分别为13.96元/股和14元/股。2010年8月，金地增发股解禁，刘益谦浮亏4760万。

对于地产投资的失利，刘益谦当时坦言，对地产股行情过于乐观了，对房价短期引发政策严厉调控准备不足，不过长期仍旧看好房地产。

据媒体早年报道，刘益谦宣称在上海购买的房产多达数百套，连他自己都记不清具体的数字，其中包括一套沪上著名豪宅汤臣一品，2008年，他以7540万元买下该楼盘内面积557平米的一套公寓。

2011年，刘益谦以5.34亿元总价买下上海环球金融中心69、70层办公物业，单价8.2万元/平米。

2016年，刘益谦旗下的国华人寿以32.2亿元从潘石屹手中收购了位于上海的SOHO世纪广场。

从投资到接盘，再到主动拿地开发，如今的房地产行业已经从昔日繁荣中走向衰落。在楼市爆冷的当下，，想逆袭房地产赛道的刘益谦，还能玩出奇迹么？