2022/11/1 18:52:00
摘要：现金及等价物下滑；总债务金额有所减少，但压力你懂的（欢迎关注杠杆游戏）
撰文|张银银&编辑|欣欣然
房企的事最近真多，融创、龙湖、旭辉，最新绿地控股意图将美元债展期。
这家有上海国资背景、曾长期位列房地产销售前十、总部在远东第一大都市的房企，再次站上风口浪尖。
绿地控股能否安然度过此次风波，其到底怎么一个家底？杠杆游戏今天梳理一下。
从2022年4月出现逾期开始，绿地控股上半年已经将旗下一笔2022年6月到期、发行本金5亿美元、票息6.75%的美元债展期一年。
彼时，绿地控股与投资者沟通表示，公司的流动性危机是疫情所带来的暂时性问题，一旦封控缓解，绿地控股能按计划推进资产出售，该公司完全有能力按期兑付将于今年8月至11月到期的债券。
或许3、4月份时所有房企都还天真认为销售会回暖。
如今绿地控股财务部总经理吴正奎在电话沟通中，对投资者则说，“相信挤兑公司到期支付，把公司逼入违约的死角，绝对不是对所有方(各方)有利的一个选择。”
情况就是这样一个情况，杠杆游戏觉得不奇怪，很大程度上说，你说绿地控股能怎么办？
绿地控股承诺，境外项目所产生的净现金回款将全部用于延期后债券的支付账户，包括利息的支付。
从2022年到2027年，境外项目的净回款总额预计有大约30多亿美元，将全部用于债务兑付。
这番话听得懂的人自然都明白。
2022年10月31日晚，绿地控股公告称，拟对旗下9只美元债（超30亿美元）就展期事项发起同意征求，其中2023年6月到期6.65%美元债展期一年，其余债券均展期两年，展期期间票息不变。
上述债券在原到期日将偿付5%本金，剩余95%将于展期后到期日偿付，绿地控股承诺债券持续期间按时支付所有债券的票息。
据悉，为激励债权人通过展期，本次征求于11月11日下午4时(伦敦时间)前同意的早鸟费为0.5%本金，在11月11日之后、11月18日下午4点(伦敦时间)之前同意将只支付0.25%本金。
绿地控股最近一只美元债的到期时间为2022年11月13日，总计3.7亿美元。
《21世纪经济报道》称，此前，绿地控股已偿还过4笔超30亿美元的债务。
绿地控股的三季报披露，三季度先后兑付了到期公开市场美元债合计5.5亿美元，境内债合计20亿元，有息负债净减少约25亿元。但各项债务压力依旧空前。用绿地控股的原话：
“公司已无能力支付11月到期的债券。”
在此之前，多家评级机构下调过绿地控股的评级。
比如5月，标普将绿地控股长期发行人信用评级从“B+”下调至“B-”，并将该司担保的高级无抵押票据长期发行评级从“B”下调至“CCC+”。
同时，各种疑似停工、工程款纠纷不时可以看到新闻或者传言。日子不好过是肯定的，下文杠杆游戏会写。
绿地控股此次展期同意征求将在11月22日出结果，只能祝福。
也有分析认为，现在人民币汇率压力较大，展期等于是对赌人民币升值，这是最经济划算的策略——杠杆游戏觉得似乎也有那么点道理，只是算上利息、成本、信誉，但凡包里有钱，何必这样？
2、现金及等价物下滑；总债务金额有所减少，但压力你懂的
刚好日前绿地控股披露了其2022年三季报。
流动负债、非流动负债，杠杆游戏挨个说。
1）先说流动负债部分。总体数字较2021年末减少。从当时的1.15万亿元，减少至1.06万亿元，如下图。
比如最显著的合同负债部分，从2021年末的4639.91亿元，减少至2022年三季度末的4396.47亿元。
还有一些其他指标也有不同程度的降低。
不过，短期借款呈现上升趋势。2021年末为244.45亿元，2022年9月末，该数字升至295.84亿元——一定程度上，还是说明一些问题。
2）我们接着看非流动负债。总体数字，从2021年末的1503.82亿元，减少至2022年9月末的1204.11亿元，如下图。
比如具体来说，长期借款，从2021年末的超1000亿元，减少到853亿元多。
同样，应付债券，也从261亿元多，减少到158亿元出头。
值得一说，绿地控股的永续债还有近13亿元，当然2021年末时更多，当时超17亿元。
3）流动、非流动负债下降同时，截至2022年9月末，绿地控股的总负债，从2021年末的1.31万亿元，减少到1.18万亿元——绝对数字，当然还是非常惊人。
也正是因此，绿地控股希望美元债务展期，也就不奇怪。
4）对了，前三季度，绿地控股经营活动产生的现金流量净额为199.80亿元，2021年同期为490.54亿元。
同样，绿地控股前三季度投资活动产生的现金流量净额为约-28亿元，2021年同期为约-74亿元。
筹资活动产生的现金流量净额也差不多，2021年前三季度为-688.65亿元，2022年同期为
-339.94亿元。
现金及现金等价物净增加额-167.39亿元，2021年同期为-272.93亿元。
最终杠杆游戏看到，截至2022年9月末，绿地控股的现金及现金等价物余额为448.68亿元，而2021年同期，该数字为589.41亿元——你说惨不惨？
3、经营、销售统统亚历山大
三季度，绿地控股实现营收约1013亿元，2021年同期为1442亿元，同比下滑了29.74%。
如果看前三季度，情况差不多，录得营收3061亿元，同比下滑28.34%，2021年前三季度该数字为4271亿元。
收入下滑同时，归母净利润的情况也没有好到那里去。
三季度，绿地控股的归母净利润为27.47亿元，2021年同期为29.31亿元，同比下滑6.29%——比较而言，这个指标算不错。
不过，前三季度的归母净利润就没有这么幸运。
2022年该阶段为69.48亿元，2021年同期则超111亿元，同比下滑达37.77%——比营收的下滑幅度还要大。
不久前，绿地控股还披露了三季度经营简报。杠杆游戏简单谈一下。
2022年三季度，该司新开工面积31.2 万平米，比2021年同期减少92.3%——没有看错，一度仅仅这么一点。完成竣工备案面积560.5万平米，比去年同期增长32.7%。
前三季度，新开工面积也只有116.7万平米，比2021年同期减少91.6%，完成竣工备案面积1420.6万平米，比去年同期减少2.7%。
三季度，绿地控股实现合同销售面积281.0万平米，比2021年同期减少46.3%；实现合同销售金额308.06亿元，比去年同期减少53.4%。
前三季度，绿地控股实现合同销售面积932.2万平米，比2021年同期减少48.7%；实现合同销售金额989.05亿元，比2021年同期减少57.0%。
前9个月，杠杆游戏注意到，无新增房地产项目储备。
能不花钱，坚决不多花一分钱。
本文未标注出处的财务图表，均源自绿地控股有关公告，特此说明并致谢
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