本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

11月16日，德信中国（02019.HK，下称“德信”）计划对旗下唯一存续美元债“2022年12月到期9.95%优先票据”进行交换要约，已与部分债券持有人进行沟通，展期方案未最终确定。

一封来自投资人的《给德信中国胡老板的一封公开信》（下称“《公开信》”）显示，部分投资人对美元债展期表示反对。投资人在《公开信》中质疑德信有钱买地没钱还债。“今年还在浙江拿了三块地，花了二十多亿；距离上一笔4月份美元债，德信有充足的8个月时间来筹钱。”

因此，投资人不同意对该笔债券进行展期，并已开始聘请律师团队，做了呈请清盘的准备。

德信投资人代表在《投资人给德信胡老板的第二封信》中指出，建议德信方面退地偿债，直言：“时至当下，还在考虑还美元债和退地哪个成本高哪个成本低，这是极度不专业的行为。”

11月18日，一位接近该笔美元债债权人的业内人士刘云（化名）向时代周报记者透露，目前持有份额超过35%的债权人态度都十分明确，即不接受任何条件的交换要约，只接受刚兑。

同日，时代周报记者就“债务展期进展”“是否会考虑退地等方式回笼资金，从而实现刚兑”“如何确保企业经营流动性”等问题向德信相关人士发出采访函，对方回应称：“一切以公告为准”。

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美元债寻求展期

11月17日，一名华东TOP30房企人士向时代周报记者表示，今年以来，大部分房企对到期美元债的态度都相对“暧昧”。由于美元大幅升值，半年多时间里升值近15%，直接导致企业需要多还一大笔钱。此时德信寻求展期，或是出于降低偿还美元债成本考虑。

据澎湃新闻此前报道，该债券的存续金额为3.483亿美元，欲交换形成新票据“2024年11月到期7.95%优先票据”（到期日为新票据发行后2年）。

而德信给出的交换条件是，每1000美元本金存续债券，交换为现金支付20美元本金偿还、980美元本金新票据。利息分两部分，即交割日支付50%，另外50%半年后支付。

如交换要约未通过，德信将进行协议安排债务重组。如存续债券达到最低交换比例，公司计划推进交换要约，而暂不考虑债务重组，除非任何债权人对公司发起法律行动，如Statutory Demand（法定追债信）或清盘呈请等。

刘云透露，债权人不接受展期的一个重要原因是，本次到期美元债是德信手中的最后一笔美元债，且德信并非没有偿债能力。

德信投资人代表在《投资人给德信胡老板的第二封信》中指出：“（德信）杭州有块土地能退，退了能收回4个亿的现金，但是德信管理层居然还在心疼退地带来的那一点契税损失而舍不得退地。”

据时代周报记者不完全统计，今年以来，德信至少获取3宗地块，均位于浙江省，其中2宗为4月25日在杭州市首批集中供地中获得，总价为22.65亿元。

此外，也有投资人担心，如果展期可能还会导致购房人因为担心德信项目烂尾而对公司失去信心。如果上述情况发生，德信将面临销售下滑，现金流将在短期内走向恶化。

据德信近期披露的未经审核运营数据，10月公司实现销售额30.1亿元，较去年同期的51.7亿元下降41.78%。今年前10个月，公司实现累计合约销售额约305.5亿元，较去年同期的622.7亿元下降50.94%。

“时间换空间”或难持续

近期，标普全球评级发布的研究报告指出，一些开发商频繁使用置换和展期来解决债券违约问题，一方面原因是房企越来越难以从项目公司提取现金。另一方面，严格的账户监管规则短期内不会大幅放松。另外，银行和信托公司担心合联营项目的交易对手风险，以及明股实债等隐性债务，叠加合约销售额急剧下降，这些担忧促使债权人撤资，给开发商带来流动性压力。

对困境开发商而言，在维持运营和住房交付的同时，债务的置换和展期通常是最现实的流动性解决方案。据时代周报记者不完全统计，过去12个月内，开发商已完成278亿美元困境债券的置换或展期。

标普全球评级认为，由于债权人需花费时间评估房地产市场情况，暂时不愿立即推动大量房企进行重组。但如果销售不能尽快复苏，投资者或将拒绝反复展期，而可能更愿意通过发行人的整体重组或庭内处置获得偿付。

中国企业信用研究分析师李畅则向时代周报记者表示，虽然大部分债权人愿意给与开发商恢复流动性的空间，但开发商用置换和展期应对违约的做法或将难以持续。

“第一阶段，房企请求投资者置换违约债券或进行展期，以赢取等待楼市复苏的时间。下一阶段，我们假设投资者对延期偿付失去耐心，特别是在住宅销售没有很快复苏的情况下。若销售复苏停滞，开发商的流动性风险将演变成资不抵债风险。债务延期只为赢取时间，而不会从根本上解决开发商杠杆过高的问题。” 李畅进一步指出。