2022第五届中国城市更新论坛，以“城市回归实处、更新协同共生”为主题，于2022年12月11日至12月16日在线上举行。

在尖峰对话《没有钱，搞什么城市更新》中，优客工场＆共享际创始人毛大庆、德必集团董事长贾波、朗姿韩亚资管董事长袁怀中、越秀产业基金总裁卢荣、泓生资本合伙人柴志培围绕社会资本如何参与城市更新展开讨论。

优客工场＆共享际创始人毛大庆认为，民营资本进入城市更新，如果有大的资本介入，大资本和国有企业联合成立资产持有公司，同时再委托专业的运营公司进行运营，将来民营资本也享受资产退出时的分红和收益，这是没有问题的。这个逻辑跟当年凯德置地是很像的，既在资产端形成收益，又在运营端形成收益，这是很普遍的操作逻辑，但是这些问题需要执行前就把它都梳理清楚。

越秀产业基金总裁卢荣分析称，目前城市更新的逻辑大致有三种：一是物业更新，相当于翻新；二是以开发为目的的城市更新，主要体现在城中村的改造；三是产业导入为目的的更新，现在很多地方政府在城市更新时会提出这种需求，产业导入就需要把到底有哪些收益、哪些成本算清楚。

德必集团董事长贾波表示，由于经济变化等原因，全国各地写字楼的供大于求，现在做园区运营跟前几年的环境有很大的不同，在服务上、设计上、产品上、运营商等方面都要做大的调整和进化。但这里面也蕴含着很多新机会，比如科技园区可以拓展服务的深度，和风险投资、创业导师团、上下游产业链的供应做结合等。

谈及当前资本是否适合涌入城市更新赛道时，朗姿韩亚资管董事长袁怀中，城市更新投资之所以现在不是很顺畅的原因当然有很多，最核心的原因其实还是长期资本现在进入比较困难，困难最主要的原因就是退出的通道还不是很顺畅。最近证监会在REITs扩额、扩领域方面有非常明确的导向，REITs一旦对商业地产放开的话，对城市更新持有类项目将形成非常大的提振。

泓生资本合伙人柴志培表示，非常期待中国的公募REITs能够真正市场化，能够给基金在城市更新领域的投资确定的退出通道。