2023/1/3 20:38:00
摘要：流动性拐点来了？
变幻莫测的2022年已经远去，房地产仍在调整中前进。
刚刚过去的元旦假期，关于房企2022年的各项数据也陆续出炉。从这些数据里，我们能看到变局之中的行业现状，以及部分房企的韧性。
1、销售额：TOP10房企洗牌
先看销售。克而瑞2022年房企销售排行榜显示，百强房企全年累计业绩规模同比降低41.6%，近9成百强房企累计业绩同比下滑。其中，累计业绩同比降幅大于50%的企业数量为36家，另有32家百强房企累计业绩增速在-50%至-20%之间。
业绩下滑，直接的结果是百强房企销售额门槛降低。截至2022年12月末，TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛，分别降低到116.1亿元和23.9亿元。另外TOP30房企销售操盘金额门槛同比降幅高达55.8%，为507.2亿元。
图表来源|克而瑞（特此感谢）
2022年，头部房企排位也有了较大变化。
如下图克而瑞榜单，从全口径销售额来看，前三强房企里，只有碧桂园保住了第一的排名，2021年的第三名融创中国今年甚至跌出TOP10，排到了第11位。央企保利发展顺势上升，从2021年的第4位提高到2022年的第2位。
一个明显趋势是，2022年，央、国企背景的房企在排名、销售额方面，均表现相对稳健。除了前面提到的保利，另一央企华润置地排名上升更多，从2021年的第8名晋级到2022年的第4名。
图表来源|克而瑞（特此感谢）
以及中海地产、招商蛇口，相比2021年，2022年也上升了1的排位，分别位于第5、6名。
国企建发更是冲进了房企10强，2021年它还在21位。央企中交控股的绿城中国也从2021年的13名，挺近TOP10，2022年位列第8名。
更值得注意的是龙湖集团，排名从2021年的第10位上升到2022年的第9位，似乎是TOP10房企里，唯一排名上升的民企。
如下图中信建投证券整理的数据，19家千亿级房企中，民企2022年的销售额降幅高于央、国企，降幅最高的为融创中国：-72%，另外旭辉、新城、碧桂园等降幅均高于30%。
这个级别里的民企，降幅在30%以内的仅有龙湖和滨江，不容易。
图表来源|中信建投证券（特此感谢）
数据显示，龙湖集团2022年1-12月销售额为2032.7亿元，其中12月单月销售额达到200.5亿元，环比增长约15%。在政策向优质房企倾斜的背景下，龙湖销售回暖速度高于行业平均水平，不愧是民营房企的标杆。
2、拿地：国资成主力，部分民企亮眼
如果说销售额代表历史，那拿地情况则预示着房企短期的发展空间。
整体来看，和销售情况差不多，百强房企2022年的拿地欲望也有所减退。中指院数据显示，2022年TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。TOP100门槛值为48亿元，较2021年同期下降24亿元。
国字号成为拿地主力。
图表来源|中指院（特此感谢）
2022年，华润置地成为百强房企“拿地王”，在权益拿地金额、拿地面积排名中均位列第一。
拿地金额来看，中海地产、保利发展继续稳居TOP5，排名都略有上升，分别位列第2、3位。
以及建发、招商蛇口、越秀、华发等，拿地金额排名都有不同程度上升。
民营房企里，有两家表现可圈可点。一是深耕江浙的本土房企滨江集团，2022年在杭州土拍中表现分外抢眼。
前2年，滨江集团的戚金兴被认为保守，守着杭州、浙江，全国化扩张乏善可陈。而今，因为保守避免了杠杆失控、激进犯错。
逆周期中，滨江集团反倒走出了不一样的路线。
再就是龙湖。受到资金压力等影响，全国性布局的头部民企除龙湖外，基本在土拍市场上消失。而龙湖则依然在坚持聚焦高能级城市，抓住机会窗口，积极新增土地储备。
2022年，龙湖在土拍市场中摘得34幅地块，总建筑面积超400万平米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等城市，权益地价近300亿元。
还能拿地，一方面反映的是未来2-3年的销售能力，侧面也体现了企业现金流还算充裕。
3、财务大考：流动性拐点来了？
2022年，随着行业在底部盘整，房企也不再唯规模论。一切都要以财务安全为前提，保交付是底线。
自2020 年末“三道红线”出台、监管政策收紧，叠加疫情冲击下需求回落，原本追求高杠杆、高周转经营模式的房企的现金流受到了较大考验。
2022年，再加上银行贷款、债务发行和信托融资渠道受限，叠加销售不及预期以及资金监管趋严，诸多房企财务情况急剧恶化，倒逼行业加速出清。
图表来源|信达证券（特此感谢）
民营房企和混合所有制房企遭受到前所未有的来自银行、信托等资金方的挤兑，银行贷款、债务融资、信托发行等渠道全面受阻。
好消息是，行业流动性拐点似乎已经到来。
2022年5月以来，助力房企增信融资的政策工具频繁落地。从CDS、CRMW、中债增担保为民营房企增信发债试点，到央行发布十六条措施指导房地产和金融工作，并时隔四年再度重启三支箭。
到了2022年末，部分优质房企已经率先获得融资。比如2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元人民币，期限3年，票面利率3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保，这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
图表来源|信达证券（特此感谢）
2022年11月，“第二支箭”首单发行，由龙湖集团获得200亿元中债增信债券额度；并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成““第二支箭”首单债券发行。
还是龙湖，2022年12月继续获得了“内保外贷”首单。
4、第二增长曲线
2023年，随着行业出清进入尾声，房地产行业重新洗牌后，供给侧格局优化逻辑将逐步凸显。
深耕主业之外，开辟“第二增长曲线”成为行业共识。商业、长租公寓、物业管理、代建等领域均亟待发展，也有诸多房企在上述板块发力，通过持续性经营业务的快速增长，释放出更高的成长活力。
2022年，万科等房企大佬开始分拆旗下物业板块，在港递交招股书。
旭辉控股曾公开表示，未来公司收入将有50%来自住宅开发，30%来自租金收入，另外20%来自其他业务。
绿城中国立下的2025战略目标还提到：要在2025年实现6400亿元的合同额目标，其中，包括房产代建轻资产板块目标1500亿元。
龙湖2022年前11个月的经营性收入则创历史新高，为212.4亿元。2021年全年该数据为188.3亿元。
截至目前，龙湖商业已开业商场超70座，冠寓开业门店超11万间，物业服务持续外拓，并在写字楼服务、智慧物业服务等细分领域建立起核心竞争优势，上述经营性业务持续为其贡献稳定现金流。
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