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来源：证券时报

考验市场成色的时候到了？

6月21日，备受关注的深圳湾超级总部“网红豪宅”盘中海深湾玖序花园获批预售，并在深圳市房地产信息平台公示，据悉，本批次毛坯备案均价为每平方米约13.3万元，主力户型建面约196平方米至328平方米。

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从拿地到如今临近入市，从地块区位优势到大户型社区建设规划，深湾玖序花园一直处于市场关注的聚光灯下。

2023年6月，位于南山深圳湾超级总部基地的T207-0060宗地挂牌拍卖，土地面积为3.63万平方米，挂牌起始价108.98亿元。彼时，该地块吸引了华润、招商、保利、中海、中铁、越秀等房企参拍，经过33轮报价触达上限价125.32亿元进入竞自持租赁面积环节。在全年期自持租赁住房建筑面积竞价阶段，中海最终胜出。

另外，该地块建成后普通商品住房平均销售限价为不高于13.33万元/平方米（不含室内装修价格），直接打破了深圳以往的新建商品房最高每平方米13.2万元的纪录。

近日，有市场消息指出，中海深湾玖序已正式开放样板供客户参观，要求1000万元验资看房。

随着近年来房地产行业进入调整期，深圳不少豪宅验资看房的标准已从百万元降到几十万元，甚至默默取消验资门槛。公开市场信息显示，上一次深圳看房验资这么贵的项目还是两年前位于福田中心的岗厦天元花园。

今年，在房地产市场总体低迷的情况下，上海多个豪宅楼盘的热销曾格外亮眼。5月16日，位于上海淮海中路板块的豪宅凯德·茂名公馆75套房源在开盘的45分钟内即售罄，最低价超15万元/平方米，销售额超过31亿元，去化率100%。4月21日，上海黄浦江畔的外滩壹号院二期开盘首日去化率高达100%，套均总价5000万元，总成交金额99.97亿元。4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，均价17万元/平方米，单日收金70.27亿元。

此番深圳豪宅入市，也将考验深圳楼市成色。业内人士表示，豪宅一直是深圳楼市的热门板块，市场低迷下豪宅相对抢眼，高净值人群受环境、政策影响相对更小。豪宅楼盘之所以被寄予厚望，是因为房地产市场目前仍需要提振士气。不过，豪宅销售情况并不能完全体现整体楼市活跃程度，宏观经济与市场景气程度才是关键，楼市复苏或许还需要刚需项目的热销从而带动整体市场。

今年5 月17 日，央行等四部门联合召开房地产政策吹风会，推出了降低商业银行房贷首付比例、取消房贷利率下限、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等一系列去库存政策“组合拳”。5月28日，深圳火速落实“5.17”新政，宣布自5月29日起下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

从数据上来看，中指研究院数据显示，2024年5月18日至6月17日，深圳新房和二手房合计成交6422套。其中，新房住宅成交2286套，比“5·17”新政前一个月上涨3.96%。6月，房企进入上半年业绩冲刺阶段，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期。另据深房中协统计，5月成交的2009套新房住宅中，90平方米以下产品成交805套，占全市总量40.07%；90—144平方米改善型产品成交1121套，占总量55.80%；144平方米以上产品成交83套，占总量4.13%。

中指研究院认为，从供给端来看，在“加大高品质住房供给”的要求下，预计各地政府将加大核心优质地块供给，为更多高品质住房提供优质土地保障，同时优化郊区住宅项目容积率1.0限制、优化项目价格限制等，这些政策优化将更有利于企业打造高品质产品。